La livraison marque le transfert de la possession du logement. À ce moment, le vendeur doit vous remettre un bien conforme au contrat et exempt de vices apparents. Vos réserves sur le procès verbal fixent la liste des défauts dont vous demandez la reprise. Pour les défauts apparents, la loi prévoit que le vendeur ne peut s’exonérer de sa garantie avant la réception des travaux ou avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession, ce qui vous laisse un mois pour compléter vos réserves par lettre recommandée.

Au-delà, un défaut qui était visible lors de la livraison et qui n’a pas été réservé dans les délais sera difficile à faire reprendre, le promoteur pouvant soutenir que vous l’avez accepté. Les défauts cachés, révélés plus tard, relèvent d’autres garanties, de parfait achèvement, biennale ou décennale. D’où l’importance de détecter tout ce qui peut l’être le jour de la livraison.

Une bonne réserve est précise, localisée et vérifiable : pièce, élément, nature du défaut, dimension, référence au plan ou à la notice si nécessaire. Plutôt que porte mal réglée, écrivez porte de la chambre 2 frottant sur le dormant en partie haute, fermeture impossible sans forcer. Plutôt que carrelage abîmé, écrivez trois carreaux fêlés dans la cuisine, devant l’évier. Joignez des photos numérotées qui renvoient à chaque réserve.

Réservez aussi les non-conformités : un équipement différent de la notice, une surface manifestement inférieure, une prise ou un radiateur manquant, une hauteur de garde-corps insuffisante. Faites préciser au procès verbal les parties communes ou annexes visitées, cave, parking, cellier, et les éléments non vérifiables ce jour-là, comme le chauffage en été. Ne signez pas de mention d’acceptation sans réserve si des défauts existent. Si le représentant du promoteur conteste une réserve, faites-la inscrire quand même, en précisant son désaccord.

Après la livraison, le promoteur organise la reprise des défauts réservés. Conservez une copie du procès verbal et des photos, et tenez un suivi des interventions : date, entreprise, défaut traité ou non. Si les reprises tardent, relancez par écrit, puis mettez en demeure par lettre recommandée. Une visite de levée des réserves, avec l’expert si nécessaire, permet de vérifier que les reprises sont correctes avant de libérer le solde consigné.

Pendant l’année qui suit, de nouveaux défauts peuvent apparaître, fissures de retrait, joints, réglages, dysfonctionnements d’équipements. Ils relèvent de la garantie de parfait achèvement et des autres garanties légales. Notre article sur la première année dans un logement neuf détaille ces démarches. Une liste tenue à jour, partagée avec le promoteur, évite les malentendus sur ce qui a été repris ou non.