VEFA
Surface livrée contre surface vendue : vérifier les mètres carrés de votre VEFA
Sur le plan, le séjour faisait 28 mètres carrés et la chambre 12. Le jour de la livraison, la pièce paraît plus petite, une gaine technique a pris de la place dans un angle, un soffite réduit la hauteur dans le couloir. Vous avez payé un prix au mètre carré : est-ce bien ce que vous recevez ? En VEFA, la surface livrée peut différer de la surface vendue, et la vérifier fait partie des contrôles utiles à la livraison. Voici comment procéder.
Plus de 65 experts certifiésAvis neutre et indépendantIntervention dans toute la France
VEFA
L’essentiel
La surface d’un logement neuf se vérifie en comparant les mesures réelles aux plans et à la notice annexés à l’acte de vente, selon la définition de surface retenue au contrat, surface habitable en général. Les écarts proviennent de modifications de cloisons, de gaines élargies, de soffites ou de tolérances d’exécution. Le contrat prévoit une tolérance ; au-delà, des recours existent. L’expert mesure, compare et vous aide à formuler les réserves.
Un écart de quelques centimètres sur chaque cloison peut finir par coûter plusieurs mètres carrés. Mesurer évite les mauvaises surprises.
Les définitions
De quelle surface parle-t-on ?
Plusieurs notions coexistent. La surface habitable, définie par le Code de la construction et de l’habitation, correspond à la surface de plancher des pièces, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties de moins de 1,80 mètre de hauteur. Elle exclut les terrasses, loggias, balcons, caves et parkings. La surface privative au sens de la loi Carrez, pour les lots de copropriété, repose sur des principes proches.
Le contrat de réservation indique une surface habitable approximative, et l’acte de vente précise la surface du logement, avec les plans cotés et la notice descriptive. C’est cette définition contractuelle qui sert de référence pour apprécier un éventuel écart. Les surfaces annexes, terrasse, loggia, cellier, sont mentionnées à part : leur réduction peut aussi constituer une non-conformité, même si elle n’affecte pas la surface habitable.
Les écarts
D’où viennent les mètres carrés manquants
Les écarts de surface ont plusieurs origines. Les tolérances d’exécution, d’abord : quelques centimètres sur l’implantation de chaque cloison, cumulés sur un appartement, réduisent la surface de façon perceptible. Les adaptations techniques ensuite : une gaine de ventilation ou d’évacuation élargie, un soffite pour faire passer des réseaux, un poteau ou un doublage plus épais que prévu. Les modifications de plans en cours de chantier, enfin, pas toujours signalées à l’acquéreur.
Certains écarts sont prévus par le contrat, qui autorise le promoteur à apporter des modifications de détail ou impose une tolérance de surface. D’autres excèdent ces marges et constituent des non-conformités. Une pièce dont la surface ou la forme change, au point de rendre impossible l’aménagement prévu, peut constituer un défaut de conformité indépendamment du pourcentage d’écart global.
La mesure
Mesurer pièce par pièce
La vérification se fait pièce par pièce, au télémètre laser, en relevant les dimensions intérieures et les hauteurs sous plafond, en déduisant gaines, embrasures et zones de moins de 1,80 mètre selon la définition contractuelle. L’expert compare ensuite chaque pièce à la cote du plan, puis le total à la surface annoncée. Il note les écarts significatifs, leur localisation et leur cause probable, soffite, gaine, cloison déplacée.
Le meilleur moment pour une première vérification est la visite cloisons, pendant le chantier : les cloisons sont montées, les réseaux visibles, et un écart constaté peut encore être corrigé. À la pré livraison et à la livraison, la mesure complète permet de documenter les écarts dans les réserves. Une vérification après emménagement, meubles en place, est plus difficile et laisse moins de prise sur le promoteur.
Le plan coté annexé à l’acte sert de référence pour comparer les dimensions réelles.
Les recours
Tolérance contractuelle et recours
Le contrat de vente prévoit en général une tolérance d’écart de surface, exprimée en pourcentage. En deçà, l’écart est réputé accepté. Au-delà, l’acquéreur peut demander une diminution du prix, dans les conditions prévues par le contrat et par la loi, voire faire valoir un défaut de conformité si la modification affecte l’usage d’une pièce. Les règles applicables dépendent de la rédaction du contrat et de la nature du bien : votre notaire ou un avocat vous éclaire.
Les délais comptent : les non-conformités apparentes doivent être réservées à la livraison ou dans le mois qui suit la prise de possession, et l’action doit ensuite être engagée dans les délais légaux. Un relevé de surface établi par un expert, daté et détaillé pièce par pièce, est la base de toute réclamation. Il permet d’objectiver l’écart et d’éviter les discussions sans fondement. Il est utile de le joindre à vos réserves et de le transmettre au promoteur par lettre recommandée, pour fixer la date de votre réclamation.
Le cas des annexes
Terrasses, celliers, parkings
Les surfaces annexes ne comptent pas dans la surface habitable, mais elles font partie de ce que vous avez acheté. Une terrasse plus étroite que sur le plan, une loggia réduite par un poteau, un cellier plus petit ou un parking dont les dimensions empêchent de garer un véhicule courant constituent des non-conformités à réserver. Les places de parking en sous-sol, contraintes par les poteaux et les rampes, méritent une attention particulière.
L’expert mesure ces annexes, vérifie leur accessibilité et leur conformité aux plans, et les intègre aux réserves. Notre article sur les terrasses et loggias neuves complète ce contrôle sur le plan de l’étanchéité. Pour les caves et celliers en sous-sol, l’humidité est un autre point à vérifier à la livraison. Le cellier doit aussi permettre l’usage prévu : rangement, accès, ventilation.
L’accompagnement
Un expert pour mesurer et réserver
Notre assistance VEFA intègre la vérification des dimensions dès la visite cloisons, puis lors de la pré livraison et de la livraison. L’expert mesure les pièces, compare aux plans, et vous aide à formuler des réserves précises sur les écarts significatifs. Il vous conseille sur la consignation du solde si des non-conformités sont constatées, selon les modalités prévues.
L’expert est indépendant du promoteur et intervient dans toute la métropole montpelliéraine et l’Hérault. Pour préparer la livraison dans son ensemble, consultez notre article sur les réserves à la livraison, et pour les travaux de personnalisation qui modifient les plans, celui sur les travaux modificatifs acquéreur. Les tarifs de chaque visite figurent sur notre page nos tarifs.
Le séjour vide, à la livraison, est le meilleur moment pour mesurer les pièces.
Pour aller plus loin
Articles et expertises liés
Nos prestations et nos guides sur le même sujet.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La surface de plancher des pièces, déduction faite des murs, cloisons, gaines, embrasures et parties de moins de 1,80 mètre de hauteur. Elle exclut terrasses, caves et parkings.
Quelle tolérance d’écart de surface est admise ?
Celle prévue par le contrat, exprimée en pourcentage. Lisez attentivement la clause de votre acte de vente.
Comment mesurer la surface de mon logement ?
Pièce par pièce, au télémètre laser, en appliquant la définition contractuelle. L’expert établit un relevé détaillé.
Un soffite réduit la hauteur du couloir, est-ce une non-conformité ?
Cela dépend des plans et de la notice. S’il n’était pas prévu et réduit la surface ou l’usage, il doit être réservé.
Les places de parking sont-elles mesurées ?
Oui, leurs dimensions et leur accessibilité sont vérifiées. Une place inutilisable pour un véhicule courant est une non-conformité.
Quand vérifier les surfaces ?
Dès la visite cloisons, puis à la pré livraison et à la livraison, avant l’emménagement.
Besoin d’un avis d’expert ?
Décrivez nous votre situation : devis en ligne, ou conseil au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, définition de la surface habitable
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46 (mention de la superficie des lots de copropriété)
- Code civil, articles 1601-3 et suivants (vente en l’état futur d’achèvement)
